【民泊新法180日】マンスリー民泊のAirbnb管理テクニックと収益を最大化の実践ノウハウ

住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）のもとで民泊を運営する場合、年間180日以内という営業日数制限は避けて通れません。
この制限の中で安定した収益を確保するために、近年ますます重要性が高まっているのが「マンスリー民泊」という考え方です。

本コラムでは、
・制度上の正しい整理
・Airbnb運用時の注意点
・現場で実際に使われている管理方法
を中心に、マンスリー民泊を安全かつ実務的に運用する方法を解説します。

180日ルール下で収益を上げるには「マンスリー活用」が必須

住宅宿泊事業法では、宿泊日数は1物件あたり年間180日以内と定められています。
この日数制限の中で稼働率と売上を維持しようとすると、
• 短期宿泊（1泊〜数泊）だけに依存する
• 閑散期に空室が増える
といった課題がどうしても発生します。

レンタルルーム（短期の部屋貸し）は住宅宿泊事業法下では「禁止」のため、
有効手段であるのが、30日以上の長期利用＝マンスリー活用です。
ここで注意すべきなのは、
マンスリー民泊は「宿泊の延長」ではなく、賃貸としての取り扱いにる点です。

マンスリー民泊は「賃貸」｜宿泊事業との違い

マンスリー利用は、30日以上の居住を前提とするため、法的には定期借家契約に基づく賃貸として整理されます。
そのため、必ず定期借家契約書を締結しなければなりません。
この整理を曖昧にしたまま運用すると、法令違反リスクが高まるため注意が必要です。

宿泊事業と賃貸の違い（一覧）

項目	宿泊事業（民泊）	マンスリー（賃貸）
利用期間	1泊〜29泊	30日以上
適用法令	住宅宿泊事業法	借地借家法（定期借家）
契約書	原則不要	定期借家契約書が必須
日数カウント	180日カウント対象	180日カウント外
管轄	保健所	不動産取引の範囲

AirbnbなどのOTAと保健所の「日数管理」の仕組み

AirbnbなどのOTAは、
宿泊日数の情報を保健所と共有しています。
ただし共有されているのは、
• いつ誰が泊まったか
ではなく
• 年間の宿泊日数合計
です。
保健所はこの合計日数をもとに、
「180日を超えそうな事業者」に対してアラートや指導を行っています。

Airbnbリスティングで起きている“実務上の不具合”
Airbnbのリスティングでは、年間180日に近づくと、

• 予約の自動制限
• カレンダーが開かなくなる

といった挙動が発生します。
ここで問題になるのが、
マンスリー（30日以上）は本来180日カウント外であるにもかかわらず、予約自体を受け付けられなくなるケースがあるという点です。
実務上、これは非常によくあるトラブルです。

解決策｜「リスティングを2パターン作る」という考え方

この問題に対する、現場で実際に有効な解決策が以下です。
※この方法が今後できなくなっても保証は致しません

① 宿泊用リスティング（1泊〜29泊）
• 通常の民泊リスティング
• 180日カウント対象

② マンスリー専用リスティング（30日以上のみ）
• 同じ物件をコピーして新規作成（タイトルに【30日以上専用】などと入れる）
• 30日未満は予約不可に設定

③ カレンダー連携
• 2つのリスティングをカレンダー連携
• ダブルブッキングを防止

この方法により、
• 宿泊事業としての運営
• 賃貸（マンスリー）としての運営
を明確に分離することができます。
※カレンダー連携について

意外と知られていない事実｜30日以上なら即公開できる

実はAirbnbでは、

30日以上の予約のみを受け付けるリスティングであれば、
保健所への届出通知がなくても公開可能

という仕様になっています。

この点を知らずに、

• マンスリー活用を諦めている
• 不必要に180日を消費している

事業者は少なくありません。

もちろん、
契約書（定期借家契約）を締結することが前提ですが、
制度を正しく理解すれば、マンスリーは非常に強力な選択肢になります。

まとめ｜マンスリー民泊は「制度理解×運用設計」がすべて

マンスリー民泊は、
単なる裏技でも、グレーな手法でもありません。

• 180日ルールを前提に
• 宿泊と賃貸を正しく切り分け
• リスティングと契約を設計する

ことで、合法かつ安定した収益モデルになります。
「180日が足りない」と感じた時こそ、
マンスリー民泊を“正しく”取り入れるタイミングです。

特に東京23区で民泊を始める方は、これらのポイントを必ず押さえておきましょう。規制強化の波に飲み込まれる前に、正しい準備と対策を進めてください。