岡山県の住宅宿泊管理業者は、実は『県内・近隣』でなくても選べます

家主不在型の民泊（住宅宿泊事業）には、住宅宿泊管理業者との契約が必須です。

多くの方が「物件の近くの業者を探さなければ」と考えますが、「再委託」という制度を使えば、全国対応の管理業者でも適法に運営できます。

岡山県の民泊ポテンシャルと申請窓口を確認しながら、その仕組みを解説します。

岡山県は、「広域周遊の結節点×『晴れの国』の観光資源×増える空き家」が重なる、民泊適地です

岡山県は、山陽新幹線と瀬戸大橋を介して関西・広島・四国を結ぶ広域周遊の結節点であり、倉敷美観地区や岡山後楽園といった観光資源を背景に外国人延べ宿泊者数が過去最多を更新し続けているエリアです。一方で空き家率も全国平均を上回っており、観光需要の受け皿としての民泊活用と、増加する空き家の再活用という2つのニーズが同じ地域で重なっています。

文化・歴史観光

日本三名園のひとつに数えられる岡山後楽園は、江戸時代の大名庭園がほぼ当時の姿のまま残る貴重な庭園で、所要1〜2時間の定番観光コースとして親しまれています。倉敷美観地区は白壁の蔵屋敷・なまこ壁・柳並木が続く重要伝統的建造物群保存地区で、JR倉敷駅から徒歩10〜15分とアクセスも良好です。

日本三大稲荷のひとつに数えられる最上稲荷や、桃太郎伝説の舞台ともされる吉備津神社も県内周遊のコースに組み込まれやすく、宿泊を伴う周遊需要を後押ししています。

温泉・自然体験

中国地方屈指の湯量を誇る湯原温泉は、露天風呂番付でも西の横綱格として名前が挙がる名湯で、蒜山高原などのアウトドアエリアとセットで訪れる観光客も多いエリアです。瀬戸内海国立公園に属する鷲羽山からは瀬戸大橋と多島美を一望でき、瀬戸内海沿岸を周遊する観光客の立ち寄りスポットになっています。

アクセス動線

岡山駅は山陽新幹線の停車駅で、新大阪から約45分・博多から約1時間強と関西・九州方面からのアクセスに優れた立地です。JR倉敷駅までは岡山駅から在来線で約15分、瀬戸大橋線を使えば香川県の高松・坂出方面へも1時間圏内で、四国周遊のハブとしての機能もあわせ持ちます。

インバウンド動線と宿泊需要

2025年の岡山県内における外国人延べ宿泊者数は67万6730人と、前年の51万4000人から大幅に増加し、2007年の調査開始以降2年連続で過去最多を更新しました。岡山空港はソウル線が週4往復に増便されており、県は2030年度に国際線利用者を2023年度実績（約14万人）の3倍以上となる44万人へ伸ばす計画を打ち出し、ターミナルビルの大規模改修も予定しています。

岡山駅は新幹線の停車駅であると同時に瀬戸大橋線で四国方面へのアクセス拠点でもあり、関西・広島・四国を周遊するインバウンド客の中継地としての性格を強めています。倉敷美観地区・岡山後楽園への周遊需要と、この広域移動の結節点としての性格が重なる点が、岡山県における民泊需要の土台です。

空き家の状況

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、岡山県の空き家数は157,200戸・空き家率16.45％で全国18位となっており、全国平均の13.8％を上回る水準です。前回（平成30年）調査からも空き家数は増加しています。

岡山市や倉敷市の中心部では住宅需要が比較的安定している一方、県北の真庭市・津山市など過疎化が進むエリアでは空き家率がより高く、観光周遊ルート上の物件が管理の担い手を求めているケースも少なくありません。

岡山県で民泊を始めるときの申請窓口（住宅宿泊事業法）

岡山県内で住宅宿泊事業の届出を行う場合、届出先は物件の所在地によって分かれます。政令指定都市の岡山市、中核市の倉敷市はそれぞれ個別の届出窓口を持ち、それ以外の地域は岡山県の5つの保健所がエリアごとの管轄です。

届出先（窓口）	管轄区域
岡山市保健所衛生課	岡山市内全域
倉敷市保健所生活衛生課	倉敷市内全域
備前保健所衛生課	玉野市、瀬戸内市、吉備中央町、備前市、赤磐市、和気町
備中保健所衛生課	総社市、早島町、笠岡市、井原市、浅口市、里庄町、矢掛町
備北保健所備北衛生課	高梁市、新見市
真庭保健所真庭衛生課	真庭市、新庄村
美作保健所衛生課	津山市、鏡野町、美咲町、久米南町、美作市、勝央町、奈義町、西粟倉村

上表は観光庁「民泊制度ポータルサイト　各自治体の情報・窓口案内」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/municipality.html）掲載の岡山県「届出先」PDFをもとに作成した一覧です。政令指定都市の岡山市、中核市の倉敷市はそれぞれ市内全域を管轄する個別窓口を持ち、それ以外の市町村は備前・備中・備北・真庭・美作の5保健所がエリアごとに管轄します。旅館業法の窓口とは異なる場合があるため、混同しないようご注意ください。

岡山県および岡山市は、区域・期間を限定して住宅宿泊事業の実施を制限する上乗せ条例を制定していません（観光庁「自治体の条例の制定状況」調べ）。一方、倉敷市は「倉敷市美観地区」の区域内において、全ての期間で住宅宿泊事業の実施を制限する条例を定めています。倉敷美観地区周辺で物件を検討する場合は、この上乗せ条例の対象区域に該当しないか事前確認が必要です。

ただし条例の制定状況は今後変更される可能性があるため、最新は各自治体の公式案内で要確認です。届出前には、必ず観光庁の民泊制度ポータルサイトおよび岡山県・倉敷市の公式サイトで最新の運用状況をご確認ください。

岡山県で家主不在型の民泊をするなら、住宅宿泊管理業者への委託が必須です

住宅宿泊事業法では、届出住宅の居室数が5を超える場合や、宿泊者がいる間ホスト（家主）が不在になる場合、住宅宿泊管理業務の大半を国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。

この「家主不在型」に該当するケースでは、管理業者との契約なしに民泊を営むことはできません。まずは自分の運営スタイルが家主居住型・家主不在型のどちらに当たるかを確認したうえで、必要な委託範囲を把握しておくことが重要です。

その住宅宿泊管理業者、岡山県内・近隣でなくて大丈夫です

住宅宿泊管理業者は、法律上、民泊物件の近隣に所在している必要はありません。駆けつけ対応など、物件に直接出向く必要がある業務だけを、物件近くの第三者に「再委託」すればよいのです。

この仕組みを活用すれば、岡山県内・近隣に事務所を構える業者に限定せず、全国対応の住宅宿泊管理業者とも適法に契約できます。ゆめゆめトラベルは全国実績約2,000件・全国対応のため、岡山県内の物件についても対応可能です。

だから、再委託型のゆめゆめトラベルが最適です

「近隣でなくていい」とはいえ、再委託を柔軟に受け入れる住宅宿泊管理業者は多くありません。対応していても費用が割高になりがちで、ホストの希望どおりに運営できないケースも見られます。

ゆめゆめトラベルは、ホストが主体的に民泊を運営できることを重視し、再委託を前提とした管理契約を全国で低コストに提供する点が特徴です。岡山県での運営においても、次の3点から選ばれています。

圧倒的な低コスト

通常、住宅宿泊管理業者に全業務を委託すると売上の20〜30％＋清掃費・メッセージ代行費用などが必要ですが、ゆめゆめトラベルは月額1,200円（税抜）のみ。ホスト自身または指定した業者に業務を再委託するため、この価格を実現しています。※当社の定める基準による審査あり。

ホスト主体の運営がそのまま続けられる

民泊新法（2018年施行の住宅宿泊事業法）に則った適法な運営方法であり、全国の自治体で同じ方式の届出実績があります。「名義貸し」のようなグレーな運営ではなく、ホストが引き続き主体的に物件を運営できる点が特徴です。

実務をサポートするツール提供

宿泊者名簿の取得や2ヶ月に1度の実績報告、近隣トラブルを防ぐための利用ルール周知など、手間のかかる実務を簡単に行うための会員限定フォーム・データ変換ツールを無償で提供しています。

ゆめゆめトラベルは、地方都市の民泊運営を応援します

私たち自身も民泊のホストです。2018年の住宅宿泊事業法の施行時に、多くのホストと同じように「管理業者に任せるのではなく、自分で運営したい」と考えたことが、再委託型を始めたきっかけでした。岡山県でホスト主体の民泊運営を実現したい方を、私たちは支援します。

よくあるご質問