京都府の住宅宿泊管理業者は、実は『府内・近隣』でなくても選べます

家主不在型の民泊（住宅宿泊事業）には、住宅宿泊管理業者との契約が必須です。

多くの方が「物件の近くの業者を探さなければ」と考えますが、「再委託」という制度を使えば、全国対応の管理業者でも適法に運営できます。

京都府の民泊ポテンシャルと申請窓口を確認しながら、その仕組みを解説します。

京都府は、観光需要が京都市から府域全体へ広がりつつあるエリアです

京都府は、2025年に京都市だけで観光客数6,279万人・外国人観光客1,268万人といずれも過去最高を更新した、国内屈指の観光地です。一方で府全体を見渡すと、日本三景・天橋立を擁する府北部から宇治茶の産地が広がる府南部まで、京都市以外にも滞在の目的になる観光資源が点在しています。市中心部の宿泊施設が逼迫し、宿泊税も2026年3月に引き上げられたことで、宿泊需要が府域全体へ広がりつつある点が、いまの京都府の民泊ポテンシャルを考えるうえでの出発点になります。

文化・歴史観光

清水寺・伏見稲荷大社・金閣寺・二条城などで知られる「古都京都の文化財」は17の資産で構成される世界文化遺産で、そのうち平等院と宇治上神社は京都市ではなく宇治市に所在しています。宇治はJR京都駅から奈良線で約20分と近く、世界遺産と800年の歴史を持つ日本茶文化を同時に味わえるエリアとして、京都市内に宿を取れなかった旅行者の受け皿にもなっています。

府北部・中部にも、宿泊をともなう目的地が揃っています。海の上に建ち並ぶ伊根町の舟屋群と、南丹市の美山かやぶきの里はいずれも国の重要伝統的建造物群保存地区に選定されており、日帰りでは味わいにくい早朝・夜の風景を目当てに滞在する旅行者が少なくありません。ほかにも明治期の倉庫群を活用した舞鶴赤れんがパーク、天守が復元された福知山城など、府北部だけで数日の周遊が組める密度があります。

「もうひとつの京都」として府域に広がる周遊エリア

京都府観光連盟は、府内を「海の京都」（丹後半島・天橋立・舞鶴・伊根）、「森の京都」（美山・亀岡・福知山）、「お茶の京都」（宇治・和束の茶畑）、「竹の里・乙訓」（長岡京・向日の竹林）の4エリアに整理した「もうひとつの京都」という枠組みで発信しています。

これは京都市と京都府が連携して周遊観光を促し、観光地の分散化を図る取り組みで、宿泊拠点を京都市外に置く旅行者を増やす方向に働きます。宿の数がもともと限られる地域ほど、地域の住宅を活かした宿泊施設の役割は大きくなります。

アクセス動線

府北部の玄関口である天橋立へは、京都駅から直通のJR特急「はしだて」が1日5本運行しており、所要時間は約2時間です。高速バスも1日5本あり、こちらも約2時間で結ばれています。天橋立から伊根の舟屋までは車で約25分、路線バスでも約1時間と、府北部内での周遊もしやすい距離感です。

府南部・中部も京都駅を起点にアクセスしやすく、宇治までJR奈良線で約20分、亀岡へは嵯峨野線で結ばれ、嵯峨野トロッコ列車と保津川下りを組み合わせた定番ルートの拠点になっています。京都駅を中心に放射状に路線が伸びているため、「京都観光をしながら市外に泊まる」動線が組み立てやすいことが京都府の特徴です。

インバウンド動線と宿泊需要のひっ迫

観光庁の宿泊旅行統計調査によると、京都府の外国人延べ宿泊者数は2025年に1,829万人泊となり、全国3位の規模です。京都市の調査でも同年の外国人宿泊客は実人数で809万人と過去最高を更新し、観光消費額は2兆474億円に達しています。関西国際空港からJR特急「はるか」で京都駅まで直通で入れることもあり、大阪・京都・奈良を巡るいわゆるゴールデンルートの中核として、訪日客の宿泊需要が通年で発生しています。

この需要の厚さは、そのまま市中心部の宿泊単価の上昇として表れています。京都市の宿泊税は2026年3月1日の宿泊分から5段階の税率に改められ、1人1泊の宿泊料金が10万円以上の場合は10,000円が課されるようになりました。市内での宿泊コストが上がるほど、周辺市町村や住宅を活用した宿泊施設に目が向きやすくなります。

空き家の状況

京都府の空き家数は約180,400戸、空き家率は13.1％（令和5年住宅・土地統計調査）で、全国平均の13.8％をわずかに下回るものの、いずれも過去最高の水準です。とくに丹後・中丹といった府北部や、京都市内に残る京町家など、観光需要のあるエリアにも活用余地のある住宅が残っています。観光資源と空き物件が同じエリアに存在するという点で、京都府は民泊を検討しやすい環境にあります。

京都府で民泊を始めるときの申請窓口（住宅宿泊事業法）

京都府内で住宅宿泊事業の届出を行う場合、届出先は物件の所在地によって分かれます。政令指定都市である京都市は市が独自の受付窓口を設けており、それ以外の25市町村については、京都府が設置する7つの保健所が管轄区域ごとの窓口となります。

届出先（窓口）	管轄区域
乙訓保健所 環境衛生室	向日市、長岡京市、大山崎町
山城北保健所 衛生室	宇治市、城陽市、八幡市、京田辺市、久御山町、井手町、宇治田原町
山城南保健所 環境衛生室	木津川市、精華町、和束町、笠置町、南山城村
南丹保健所 環境衛生室	亀岡市、南丹市、京丹波町
中丹西保健所 環境衛生室	福知山市
中丹東保健所 環境衛生室	舞鶴市、綾部市
丹後保健所 環境衛生室	宮津市、京丹後市、伊根町、与謝野町
京都市 保健福祉局医療衛生推進室 医療衛生センター 住宅宿泊事業届出受付窓口	京都市内全域

上表は観光庁「民泊制度ポータルサイト　各自治体の情報・窓口案内」（https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/municipality.html）掲載の京都府「届出先」PDFをもとに作成しています。京都府では政令指定都市の京都市のみが独自窓口を持ち、それ以外の市町村は府の7保健所が管轄します（旅館業法の窓口とは異なる場合があるため、混同しないようご注意ください）。

また京都府・京都市はいずれも住宅宿泊事業法の上乗せ条例を定めています。京都市以外の府内では「京都府住宅宿泊事業の適切な実施の確保等に関する条例」により、市町村ごとに、住居専用地域や学校等・保育所等の敷地から100メートル以内の区域について、住宅宿泊事業を実施できない期間が定められています（条例上「休日の前日に相当する期間」は、金曜日の正午から日曜日の正午まで、および国民の祝日の前日の正午から祝日の正午までと定義されています）。

京都市内では「京都市住宅宿泊事業の適正な運営を確保するための措置に関する条例」により、住居専用地域で住宅宿泊事業を実施できる期間が原則として1月15日正午から3月16日正午までに限られます（家主居住型や認定京町家事業に該当する場合を除く）。あわせて、苦情や緊急時におおむね10分以内に駆けつけられるよう、届出住宅からおおむね半径800メートル以内に管理者等を駐在させる要件や、届出前の近隣住民への説明義務なども設けられています。

さらに京都府には、住宅宿泊事業法の上乗せ条例とは別に「京都府福祉のまちづくり条例」（京都市内は「京都市建築物等のバリアフリーの促進に関する条例」）があり、旅館業・民泊の施設も整備基準の対象となる場合があります。

出入口の有効幅を80センチメートル以上とすること、出入口や玄関に車椅子使用者の通行の支障となる段を設けないこと（スロープ等で段差を解消する場合を除く）などが定められており、立地や既存の建築構造上どうしても基準を満たせない場合は、対面でのサポートといった代替措置を講じたうえで府（京都市内は市）との協議によって認められることがあります。

対象となる規模や具体的な協議の進め方は物件ごとに異なるため、着手前に必ず京都府または京都市の建築部局にご確認ください。

制限される区域・期間は市町村ごとに異なり、物件の所在地によって扱いが変わります。届出前に必ず管轄の保健所または京都市の受付窓口へご確認ください。最新情報は観光庁の民泊制度ポータルサイト、および京都府・京都市の公式サイトでご確認ください。

このように京都府は、京都市とそれ以外の市町村とで、届出先も規制の中身も大きく異なる府です。とくに京都市内で家主不在型の民泊を検討する場合は、営業できる期間と駆けつけ体制の要件を最初に確認しておくことが、その後の段取りを左右します。

京都府で家主不在型の民泊をするなら、住宅宿泊管理業者への委託が必須です

住宅宿泊事業法では、届出住宅の居室数が5を超える場合や、宿泊者がいる間ホスト（家主）が不在になる場合、住宅宿泊管理業務の大半を国土交通大臣登録の住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。

この「家主不在型」に該当するケースでは、管理業者との契約なしに民泊を営むことはできません。まずは自分の運営スタイルが家主居住型・家主不在型のどちらに当たるかを確認したうえで、必要な委託範囲を把握しておくことが重要です。

その住宅宿泊管理業者、京都府内・近隣でなくて大丈夫です

住宅宿泊管理業者は、法律上、民泊物件の近隣に所在している必要はありません（条例で禁止している地域を除く）。駆けつけ対応など、物件に直接出向く必要がある業務だけを、物件近くの第三者に「再委託」すればよいのです。

この仕組みを活用すれば、京都府内・近隣に事務所を構える業者に限定せず、全国対応の住宅宿泊管理業者とも適法に契約できます。ゆめゆめトラベルはこれまで全国で約2,000件の実績があり、京都府内の物件についても対応可能です。

だから、再委託型のゆめゆめトラベルが最適です

「近隣でなくていい」とはいえ、再委託を柔軟に受け入れる住宅宿泊管理業者は多くありません。対応していても費用が割高になりがちで、ホストの希望どおりに運営できないケースも見られます。

ゆめゆめトラベルは、ホストが主体的に民泊を運営できることを重視し、再委託を前提とした管理契約を全国で低コストに提供しています。京都府での運営においても、次の3点から選ばれています。

圧倒的な低コスト

通常、住宅宿泊管理業者に全業務を委託すると売上の20〜30％＋清掃費・メッセージ代行費用などが必要ですが、ゆめゆめトラベルは月額1,200円（税抜）のみ。ホスト自身または指定した業者に業務を再委託するため、この価格を実現しています。※当社の定める基準にて審査があります。

ホスト主体の運営がそのまま続けられる

民泊新法（2018年施行の住宅宿泊事業法）に則った適法な運営方法であり、全国の自治体で同じ方式の届出実績があります。「名義貸し」のようなグレーな運営ではなく、ホストが引き続き主体的に物件を運営できる点が特徴です。

実務をサポートするツール提供

宿泊者名簿の取得や2ヶ月に1度の実績報告、近隣トラブルを防ぐための利用ルール周知など、手間のかかる実務を簡単に行うための会員限定フォーム・データ変換ツールを無償で提供しています。

ゆめゆめトラベルは、地方都市の民泊運営を応援します

私たち自身も民泊のホストです。2018年の住宅宿泊事業法の施行時に、多くのホストと同じように「管理業者に任せるのではなく、自分で運営したい」と考えたことが、再委託型を始めたきっかけでした。京都府でホスト主体の民泊運営を実現したい方を、私たちは支援します。

よくあるご質問